Zasiedzenie służebności gruntowej

Zasiedzenie służebności gruntowej

 

Polskie prawo cywilne przewiduje szereg różnego rodzaju uprawnień, jakie ktoś może mieć do danej rzeczy, w tym także do nieruchomości czy jej konkretnej części. Najprostsze, najbardziej powszechne a także intuicyjne jest właśnie prawo własności, ale to jednak nie wszystko.

Obowiązujące aktualnie przepisy prawa dopuszczają także posiadanie (samoistne i zależne) oraz tzw. ograniczone prawa rzeczowe. Ograniczone prawo rzeczowe jest więc konstrukcją prawną, zgodnie z którą pewnej osobie przysługuje jakieś uprawnienie względem innej osoby. Najbardziej popularnym ograniczonym prawem rzeczowym jest chyba tzw. droga konieczna a bardziej fachowo to nazywając służebność drogi koniecznej. Zgodnie z jej zasadami właściciel jednej nieruchomości ma prawo do przechodzenia (bądź przejazdu bądź jeszcze innych koniecznych do wykonywania czynności) przez inną nieruchomość. Nabyć taką służebność można na kilka sposobów. Dziś przedstawię ten związany z zasiedzeniem służebności gruntowej. 

 

Zasiedzenie służebności gruntowej – podstawa prawna

 

Podstawą prawną do zasiedzenia służebności gruntowej jest art. 292 Kodeksu cywilnego (dalej także: k.c.). Zgodnie z jego treścią służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Już na pierwszy rzut oka widać zatem, że nie jest to regulacja pełna. Powyższy artykuł odwołuje się do ogólnych zasad dotyczących zasiedzenia nieruchomości. Co więcej, zasady te musimy stosować „odpowiednio”, czyli uwzględniając różnice, jakie występują pomiędzy służebnością i prawem własności.

Do zasiedzenia służebności zastosowanie znajdą wszystkie podstawowe kwestie uregulowane w Kodeksie cywilnym. Chodzi tutaj zatem zarówno o dobrą wiarę posiadacza, czas zasiedzenia oraz np. związane z tym domniemania. Wiele kwestii związanych z zasiedzeniem oraz sposobami i zasadami na jakich może się ono odbyć, przedstawia orzecznictwo sadów powszechnych a także Sądu Najwyższego. 

 

Przesłanki zasiedzenia służebności gruntowej 

 

Wspomniany już art. 292 Kodeksu cywilnego zawiera tylko część przesłanek niezbędnych do tego, by zasiedzenie służebności gruntowej było skuteczne. Analizując tę instytucję kompleksowo można wytypować następujące warunki konieczne do zasiedzenia:

1. posiadanie służebności przejawiające się w korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia;
2. posiadanie służebności bez tytułu prawnego;
3. ciągłość posiadania;
4. upływ określonego czasu.

 

Zasiedzenie służebności gruntowej a posiadanie

 

Podstawowym warunkiem zasiedzenia służebności jest jej posiadanie czyli faktyczne władztwo nad nieruchomością. Odwołując się w tym zakresie do art. 352 § 1 k.c. możemy wskazać, że posiadanie służebności polega na faktycznym korzystaniu z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym tej służebności. Wśród prawników panuje jednak istotny spór co do tego, jak powinno ustalać się charakter posiadania. Często o tym charakterze będzie decydował stosunek prawny, na podstawie którego posiadacz służebności rozpoczął korzystanie z niej. Warto pamiętać o tym, że prawo nie przewiduje domniemania, zgodnie z którym osoba korzystająca z danego urządzenia jest posiadaczem służebności.

To właśnie kwestia tych urządzeń jest najbardziej problematyczna w kontekście zasiedzenia służebności nieruchomości. Do zasiedzenia dojdzie tylko wtedy, gdy posiadacz korzysta z trwałego i widocznego urządzenia. Nie może być bowiem tak, że zasiedzenie odbywa się „w tajemnicy” i zaskakuje właściciela nieruchomości, wobec której ma zadziałać.

 

Brak tytułu prawnego a zasiedzenie służebności gruntowej

 

Kolejna przesłanka zasiedzenia to brak tytułu prawnego do korzystania z cudzej nieruchomości. Do zasiedzenia nie dojdzie, jeśli posiadacz służebności wszedł w to posiadanie i kontynuuje je na podstawie konkretnego stosunku prawnego, np. umowy najmu lub dzierżawy. Celem zasiedzenia jest bowiem naprawienie niezgodności pomiędzy stanem prawnym a rzeczywistym stanem faktycznym. Musi zatem istnieć taka niezgodność i posiadacz służebności musi mieć interes w tym, by ją usunąć.

Mówiąc bardziej obrazowo – do zasiedzenia dojdzie tylko wtedy, gdy posiadanie jest niezgodne z prawem. Czyli gdy posiadacz nie może obronić swojego posiadania żadnym tytułem prawnym do służebności. Jeżeli korzystamy z nieruchomości w oparciu o jakikolwiek tytuł prawny to wówczas nie może być mowy o zasiedzeniu jako takim. 

 

Ciągłość posiadania a zasiedzenie służebności gruntowej

 

Następny istotny warunek skutecznego zasiedzenia służebności to ciągłość jej posiadania. Wynika on z odpowiedniego stosowania ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o zasiedzeniu. Posiadanie ciągłe to takie, które jest nieprzerwane w czasie. Zgodnie z art. 340 k.c. przepisy przewidują domniemanie ciągłości posiadania. Ten sam przepis wskazuje także, że jeśli posiadanie zostało przerwane przez przemijającą przeszkodę (np. powódź zalała drogę, której używaliśmy), wciąż istnieje ciągłość umożliwiająca zasiedzenie.

Należy jednak pamiętać, że ciągłość musi dotyczyć konkretnego sposobu korzystania z cudzej nieruchomości. Jeśli więc najpierw używamy jakiejś nieruchomości w ten sposób, że ustawiamy na niej płot, a po kilku latach usuwamy płot i robimy tam drogę, okres użytkowania płotu nie będzie wliczony do zasiedzenia drogi koniecznej.

 

Termin na zasiedzenie służebności gruntowej

 

Odwołanie do ogólnych przepisów prawa cywilnego o zasiedzeniu sprawia, że terminy zasiedzenia służebności są takie same, jak w przypadku nieruchomości. W związku z tym służebność gruntową można zasiedzieć po 20 latach jej posiadania w dobrej wierze lub po 30 latach w przypadku złej wiary.

Z dobrą wiarą mamy do czynienia wtedy, gdy ktoś nie wie i mimo dochowania należytej staranności nie mógł wiedzieć, jaki jest rzeczywisty stan prawny. Posiadacz w dobrej wierze to zatem osoba, która posiada uzasadnione okolicznościami podstawy do uznania, że jest właścicielem służebności gruntowej. Klasycznym przykładem jest tutaj zawarcie poprawnej umowy ustanowienia służebności z osobą, która nie posiadała zdolności do czynności prawnych, o czym posiadacz nie wiedział.

 

Skutek zasiedzenia służebności

 

Wbrew wciąż funkcjonującym w przestrzeni publicznej przekonaniom, zasiedzenie następuje z mocy prawa z chwilą upływu terminu i spełnienia się pozostałych przesłanek. Można oczywiście wnieść do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia, ale można także podnosić zarzut zasiedzenia w innych postępowaniach, np. o wydanie nieruchomości.

Z chwilą zasiedzenia posiadacz nabywa służebność o treści zgodnej ze sposobem faktycznego korzystania z cudzej nieruchomości. Nigdy nie może dojść do zasiedzenia idącego dalej, niż rzeczywisty sposób korzystania ze służebności.

Warto także zaznaczyć, że przez wiele lat w doktrynie panował spór, czy dotychczasowy właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy za okres poprzedzający zasiedzenie. Zgodnie z najnowszym orzecznictwem właściciel nie posiada takiego prawa. Sądy wskazują, że takie roszczenie sprzeczne jest z ideą zasiedzenia. Nie jest to jednak pogląd powszechnie przyjęty i wiele osób krytykuje pozbawienie właściciela prawa do żądania wynagrodzenia za okres, gdy służebność jeszcze nie uległa zasiedzeniu.

 

Adwokat Maciej Sechman Kancelaria Adwokacka Katowice

Więcej o autorze powyższej publikacji dowiesz się na tej stronie. 

Profesjonalna pomoc prawna w sprawach cywilnych, karnych, rodzinnych i w zakresie szkód górniczych.