Rozgraniczenie gruntów – obowiązek współdziałania sąsiedzkiego

Rozgraniczenie gruntów – obowiązek współdziałania sąsiedzkiego

 

Polskie prawo cywilne nadaje właścicielom rzeczy wiele różnych uprawnień. Mają one umożliwić skuteczną ochronę swoich praw przed naruszeniami. Razem z uprawnieniami pojawiają się jednak również i obowiązki. Widać to szczególnie w sytuacji właścicieli nieruchomości, którzy muszą przestrzegać szeregu przepisów np. w sprawie ustalania granic swoich działek. Rozgraniczenie gruntów jest ważną kwestią społeczną, umożliwiającą ustalenie rzeczywistych granic własności. Dziś przedstawię, jak takie rozgraniczenie wygląda w kontekście uprawnień i obowiązków sąsiadów.

 

Jak określa się granice gruntu

 

Definicja nieruchomości gruntowej znajduje się w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), zgodnie z którym jest to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Już na pierwszy rzut oka widać zatem, że tylko wtedy możemy mówić o odrębnym przedmiocie własności, gdy jesteśmy w stanie go konkretnie wskazać. A to jest możliwe wyłącznie wtedy, gdy znamy granice nieruchomości gruntowej.

Prawo nie przewiduje jednego sposobu określania granic nieruchomości. Chodzi tutaj o każdy sposób zaznaczenia, gdzie sięgają granice danej działki (płot, słup, kamień graniczny, rów). Co więcej, dla istnienia odrębnej własności nie ma znaczenia zatarcie granicy, w związku z czym sama możliwość ustalenia takiej granicy w przyszłości spełnia już warunek opisany w art. 46 k.c.

 

Kto przeprowadza rozgraniczenie gruntów

 

Istnieją dwa podstawowe postępowania, w których dokonuje się rozgraniczenia nieruchomości gruntowych. Podstawowym trybem jest postępowanie administracyjne. W myśl art. 29 ust. 3 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, w tej sytuacji rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast. Podmioty te działają z urzędu lub na wniosek zainteresowanej strony.

Jeśli sąsiedzi pozostają w sporze co do granic swoich gruntów, a stan prawny jest niepewny, sprawę musi rozstrzygnąć sąd. W takim wypadku ustala się granice na nowo z uwzględnieniem wszystkich okoliczności sprawy. Kwestia ta uregulowana jest w art. 153 k.c.

 

Obowiązek współpracy sąsiadów

 

Rozgraniczenie gruntów. Zgodnie z art. 152 k.c. właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Mamy tutaj zatem do czynienia z dwoma kategoriami spraw, w których sąsiedzi powinni współpracować.

Po pierwsze, współdziałanie powinno dotyczyć rozgraniczania nieruchomości gruntowych. Chodzi tutaj nie tylko o sytuacje, w których granica między działkami jest niejasna albo zapomniana, ale też o dzielenie już istniejących nieruchomości pomiędzy różnych właścicieli.

Po drugie, obowiązek współpracy dotyczy utrzymywania stałych urządzeń i znaków granicznych. W tym wypadku celem sąsiadów jest takie dbanie o płoty, rowy, słupy lub inne podobne urządzenia, by zachowały one swoją podstawową funkcję, jaką jest wytyczanie granicy.

Współdziałanie sąsiadów może przybierać różne formy. Najczęściej będą to nieformalne porozumienia, ale możliwe jest też zawieranie umów, podpisywanie ugód w postępowaniu administracyjnym lub wspieranie się wzajemnie w egzekucji roszczeń wobec osób trzecich. Rozgraniczenie gruntów to istotna sprawa na płaszczyźnie sąsiedzkiej. 

 

Rozgraniczenie gruntów a obowiązek ponoszenia kosztów

 

Postępowanie rozgraniczeniowe oraz utrzymanie prawidłowego oznaczenia granic może rodzić spore koszty. Zgodnie z przywołanym już art. 152 k.c., koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych właściciele gruntów sąsiadujących ponoszą po połowie. Reguła ta dotyczy wszystkich spraw opisanych w tym przepisie, a zatem nawet postępowania administracyjnego o rozgraniczenie.

Wątpliwości pojawią się w przypadku, gdy więcej nieruchomości posiada wspólną granicę. Wtedy, wyjątkowo, sądy dopuszczają możliwość modyfikowania zasad ponoszenia kosztów. Kwestia taka została poruszona np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 30 maja 2017 r. w sprawie o sygnaturze II SA/Gl 86/17.

Spory sąsiedzkie często rodzą duże emocje i bardzo wysokie koszty, których można uniknąć. Odpowiednio poprowadzona sprawa i wypracowane z sąsiadami porozumienia są gwarantem szybkiego i tańszego zakończenia sporu. Dlatego w takich sprawach warto uzyskać fachową pomoc adwokata na jak najwcześniejszym jej etapie.